宁唯事取出一张手绘地图，河流道路宛然，藏马山由若干等高线表示。

藏马镇范围内，山里有十三个屯子，山外有三十八个村子，名称各有标注，小字写得很漂亮。

地图上画了十余个圆圈，每个圆圈内有数个村庄，最少的有三个，最多的有六个，大多数是五个。

如皂户屯，瓦屋屯，卧龙屯在一个圆圈里。磊石村，松元村等五个村庄在一个圆圈里。

圆圈内相对居中的村庄画了个五角星，如瓦屋屯和松元村。

图中村庄散落如繁星，十余个圆圈画下来，居然有了星座的感觉……

“临近村庄组合，基本上按照拆五建一的比例，也就是五个村庄集中居住，全镇共建设十三个大的行政社区。此规划可称为新农村卫星小镇建设规划。镇驻地不在规划范围之内。”宁唯事指点着地图开始讲解规划思路。

“核心原则是，耕地一律不得征用，未利用荒地可建设为公共绿地或公园景观。村民拆迁后，不再分配宅基地，但保留承包耕地，仍为农民身份。”

“基本思路是，所有村庄旧址一律改为商业用地。除了相对居中的村庄旧址建设村民集中居住区外，周边的四个村庄旧址，用于工业商业开发，进驻企业应优先从本社区录用员工。”

“分配原则是，村民宅基地及院落，按国家政策拆迁并给予补偿。集体房屋院落及道路和公共用地，则为社区全体成员以股份公司形式共有，拆迁补偿主要以公共建筑及商用建筑方式给予。移交后由社区统一组织经营，确保集体财产保值升值并分红。”

“基础建设是，每个行政社区设置公办幼儿园一所，公办小学一所，公办医院一所，另设行政中心和居民活动中心及绿地广场等活动场所。理论上集中居住区统一建设六层楼房，每层安置一个村庄，仍有一层可用于调剂，若售出则纳入集体资产。住房性质为全权商品房。”

“……”

藏马镇共有人口五万余，其中镇驻地约有一万人出头。划分为十三个社区后，大概每个社区有三四千人，这算是……十三太堡？

村庄是千百年来自然形成的，由人口和耕地等自然资源互相生发和限制，比任何人为强制规划更具科学性。

比如开放式公园中设计道路，最科学的方法是什么呢？

那就是先不设计道路，全部铺上草坪，一年后再按照行人踩出来的轨迹建设道路。

所以卫星小镇规划是科学合理的，核心要义就是相对集中，就近安置，取消宅基地，保留责任田。

宅基地确实是农民的最大福利，然则物权地位十分尴尬，孽生了继承和变现及将来税收等方面各种问题，直接补给商品房多好？

总而言之，卫星小镇建设，既能提高土地利用效率，提高公共服务效率，又能方便农民就近打理农田，并且生活在相对熟悉的环境中，逐步适应城镇生活并现代化……

“老师和姜阿姨这几天没白忙乎啊，嘿嘿。”随着宁唯事的陈述和姜红梅的补充，于乐逐渐形成了概念，并且认为可行，“小祁你去请高镇长过来。”

“我去我去！”王启安撒腿跑了，于乐打趣祁候婷，“好端端一个富二代，青年企业家，藏马镇最大的投资商，居然被你训练成了小跑腿？”

祁候婷已经不在乎于乐说什么了，在乎又如何？

“乐哥，这个规划，确实需要镇政府配合实施。换个说法，咱们好像是在做镇政府该做的工作。”祁候婷慢吞吞说道。

“现代化必然要求城镇化，然则城镇化也会带来一系列社会问题，最大的问题就是失地农民的生活保障及再就业问题，过度城镇化还会导致城市臃肿和效能低下及社会混乱。我个人认为，宁老师和姜阿姨提出来的卫星小镇规划，应该是一个巨大的甚至是伟大的创举。”

“所以，这可能都不是藏马镇能够决定的事情啊。”祁候婷面带苦笑拐了个急转弯。