周复知道那些事情该听哪里事情不该听，后悔刚才进门多问了一句，笑了笑，转身要走出去。

张恪说道：“老周是老海州，可以帮许老师出出主意。”周复现在不会把自己当成城南区政府的人看，也不会事无巨细都向宋培明报告。

“我能出什么主意……”周复笑了笑，头又凑了过来。

许鸿伯说道：“疏港河水系与周边河道整治之后，市民的关注焦点会迅速转移到沙田上来，前门的商贸区太拥挤，而沙田太破旧，将沙田拆掉给前门让地步，是很多人认为理所当然的事情，但是这小片核心区域应该保留下来，不然海州连可以称之为海州的那点地方也没有了。市财政财力不足，也应该将这片区域先保护起来，日后再收拾。”

“这个难度也很大啊，不整理收拾，这一片就像块烂狗皮膏药贴在这里，换谁当市长都要有极强的承受能力才行。再说周边开发商业地产，不成功则罢，要是成功，那这一块核心区域就是块大肥肉，谁不眼馋着来咬一口？为什么疏港河疏浚工程能特事特办破例增补进今年的预算，利益相关啊，我就怕到时候就凭唐学谦一己之力，也无法保留这一片区域不开发。”

张恪说的这些，许鸿伯心里都想得透彻，所以他才找张恪来试试口风，没有将这个旧城保护的方案直接交给张知行或者唐学谦。海州市九四年的地方财政收入刚满足十亿，让市政府一下子拿出十亿来去执行这个还有争议的方案，那是绝不可能的事情。

张恪静静的看着这张手绘的地图，清晰的标注出沙田每一处重要的古建筑。在国内的城建思念中，还有一个思路，鉴于旧城改造的成本太高，另起炉灶择址建设新城区。但是这种思路需要处于经济周期的配合，很少有哪个地方能在经济紧缩周期里完成这个方案，这个思路不仅需要地产行业处于上升期，还需要银行提供大量的建设资金才行，这要一直拖到九九年之后才有可操作性；等到那时候以海州的地方财政收入，对沙田进行旧城改造，也不算太困难的事情。

张恪轻轻的敲了敲脑头，自言自语的说：“要有迫在眉睫的解决方案，那只有商业化运作了……”

许鸿伯眯着眼睛看着张恪，这小子过年才十七吧，摇了摇头：“难度还不是不少，”周复咂咂嘴，也觉得不可能，听许鸿伯在那里分析，“整个沙田差不多形成东西长两千米、南北长一千米的规则矩形，我所画出的核心区域在这个矩形的最东端，离前门有一千多米的距离，中间一片，是更加破旧的居住区，这里对于前门来说，就是一块飞地，跟紧挨前门的四凤桥饮食广场不同，谁会到这里来投资商业项目？”

张恪意外的看了一眼许鸿伯：“许老师对商业地产也很熟悉啊？”

“你才十七岁，我长你两轮多，没吃过猪肉，也见过猪跑。基本的东西，就像商圈之类的概念，我还是清楚的。按照你说的，要等西片拆除重建并获得一定的发展之后，前门的商圈才可能扩张到这里来。但是到那时，所有的地产商会发现将这里拆除重建会获得更大的利益，他们会同意保留东片的建筑群吗？其实在西片拆除重建完成之前，在前门商圈还没有向外扩张之前，稍有眼光的地产都会来抢东片的区域，根本不会留给你运作的时间。”

张恪摊了摊手，说道：“这本是你头疼的问题，你却拿出来问我？”